4 Wege, um eine Vertragsklausel zu entwerfen, die sich mit der Leistungsverzögerung befasst

Die Klauseln, die sich mit Verzögerungen in der Leistung befassen, kommen meistens in Bauverträgen auf. Ein Bauprojekt, ob ein Einfamilienhaus oder ein massives Sportstadion baut, beinhaltet mehrere Stufen, die pünktlich abgeschlossen werden müssen. Eine Verzögerung an einem beliebigen Punkt kann ein Pilz in deutlich größere und kostspieligere Probleme später, was es entscheidend macht, dass die Parteien entscheidend sind, dass die Parteien die Folgen von Verzögerungen vereinbaren, bevor die Arbeit beginnt.

Schritte

Methode 1 von 4:

Angabe von Datumsangaben und Termine für den Abschluss

1. Bestimmen Sie Fristen für die Erfüllung aller Abkommensphasen. Viele Gerichte werden keine Schäden für die Verzögerung vergeben, wenn Ihr Vertrag kein festgelegtes Enddatum oder bestimmte Fristen für jede Projektphase hat.

In Abwesenheit bestimmter Abschlussdaten erfordert das Vertragsrecht die Arbeit, um in angemessener Zeit abzuschließen. Was jedoch als "vernünftig" angesehen wird, könnte von Person zu Person von Person von Person variieren.
Für jede Frist sollten Sie genau das, was Sie erwarten, mit diesem Datum ausdichten. Angenommen, Sie bauen Ihr Traumhaus auf und haben einen Auftragnehmer eingestellt. Seine erste Frist ist es, das Los zu klären und zu gradieren und die Grundlage zu gießen. Er muss bis zum 30. Mai fertiggestellt sein, weil die Materialien für die Rahmenrahmen des Hauses am 1. Juni geliefert werden.
Manchmal ist es nicht notwendig, dass eine Phase vollständig fertiggestellt ist, bevor der andere beginnt, aber es muss meistens abgeschlossen sein. Wenn dies der Fall ist, stellen Sie sicher, dass Sie genau definieren, was einen erheblichen Fertigstellung für den Zweck Ihres Vertrags darstellt.
Ihr Auftragnehmer muss zum Beispiel die Klempnerung und den Strom abgeschlossen sein, bevor die Innentüren und der Trimmung installiert sind. Er muss jedoch nicht zu 100 Prozent abgeschlossen sein, weil er seine Arbeit im ersten Stock abschließen kann, während die Türen und Trimm in der zweiten Etage installiert sind.
Wenn Sie ein Projekt mit mehreren Phasen haben, ist das Wichtigste, sicherzustellen, dass spätere Phasen nicht zurückgedrückt werden, weil eine frühe Phase zu lange dauert.
Sie könnten auch überlegen, dass ein Satz, der den Auftragnehmer erfordern, bestimmte Planungsmethoden verwenden, um seinen Fortschritt zu verfolgen und sicherzustellen, dass die Fristen aller Phasen erfüllt sind, oder um wöchentliche oder monatliche Statusberichte anzugeben.

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2. Geben Sie an, dass Verzögerungen in jeder Phase einen materiellen Verstoß gegen den Vertrag darstellen. Ein materielles Verstoß führt zum Kern des Vertrags, was bedeutet, wenn der Zeitplan nicht erfüllt ist, der Vertrag ist auch nicht sogar existieren. Diese Art von Klausel wird typischerweise als als ein "Die Zeit ist von der Essenz" Klausel.

Wenn Sie sagen, ist die Zeit von der Essenz, sagen Sie, dass die im Vertrag enthaltenen Fristen und Zeitpläne für die Existenz von absoluter Bedeutung sind.

Wenn Sie eine andere Klausel in Bezug auf die Leistungsverzögerung abwesend halten, ist der Auftragnehmer, dass der Auftragnehmer für alle Schäden aus einer Verzögerung ergibt, auch wenn die Verzögerung nicht seine Schuld war.

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3. Definieren Sie, welche Verzögerungen in der Klausel enthalten sind. Im Allgemeinen möchten Sie keine Verzögerungen einschließen, die durch Dritte verursacht werden, durch Ereignisse außerhalb der Kontrolle des Eigentümers oder des Auftragnehmers oder der Verzögerung, die passieren, weil der Eigentümer seinen Geist in Bezug auf einen Zeitplan von Ereignispaketen oder einem Art des Materials.

Eine "Zeit ist von der Wesentlichen" der Bestimmung heißt es in der Regel, dass alle Verzögerungen enthalten sind, sofern nicht anderswo im Vertrag ausgeschlossen ist. Auf diese Weise können Sie andere Klauseln entwerfen, um speziell mit verschiedenen Arten von Verzögerungen umzugehen, die sich im Vertragsverlauf befinden können.

"Die Zeit ist von der Essenz" Klauseln müssen nicht komplex sein. Beispielsweise kann Ihre Klausel einfach sagen: "Die Zeit ist in Bezug auf alle Bestimmungen in dieser Vereinbarung von der Essenz. Jede Leistungsverzögerung durch die Partei ist ein wesentlicher Verstoß gegen diese Vereinbarung."

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4. Entscheiden, wessen Leistung unter die Klausel fällt. Eine "Zeit der Essenz" kann sich ausschließlich dem Auftragnehmer anwenden oder sich auf die Verantwortung des Eigentümers anwenden, den Auftragnehmer auch zeitnahe Zahlungen und Materialien zur Verfügung zu stellen.

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5. Erfordern in einer Verzögerung möglichst viel Vorabmitteilung. Alle Parteien sollten erforderlich sein, um einander zu benachrichtigen, wenn auch eine entschuldige Verzögerung auftritt.

Wie viel Ankündigung bereitgestellt werden sollte, kann von dem Grund für die Verzögerung oder der Länge der Verzögerung abhängen. Wenn der Auftragnehmer zum Beispiel wichtige Baustoffe lernt, wurden zurückbestellt und nicht drei Wochen lang geliefert, sollte er den Besitzer aufmerksam machen, sobald er das herausfindet, dass er herausfindet, anstatt darauf zu warten, was passiert, was passiert. Der Besitzer möchte vielleicht die Bestellung ziehen oder einen anderen Lieferanten finden, und er braucht so viel Zeit wie möglich, um Alternativen zu verfolgen.

Andererseits, wenn schwere Gewitter den Auftragnehmer bedeuten, dass der Auftragnehmer eine Arbeit für einen Nachmittag aussetzen muss, aber den nächsten Morgen zurücksenden, einem Anruf an den Eigentümer, während er die Arbeiter nach Hause schickt, ist wahrscheinlich ausreichend.

Die Auftragnehmer können Schadensersatz oder Rechtsrechte verlieren, um eine Zeitverlängerung unter dem Vertrag zu bitten, wenn sie dem Eigentümer nicht angemessene Kündigung geben.

Wenn die Handlungen des Eigentümers die Verzögerung verursacht haben, kann ein Gericht ablehnen, den Auftragnehmerschäden zu vergeben, es sei denn, der Auftragnehmer hat den Eigentümer angemessene Kündigung gegeben. Es ist möglich, dass der Besitzer nicht erkannte, dass er eine Verzögerung verursachte, und in jedem Fall wurde er nicht die Gelegenheit gegeben, das Problem zu beheben.

Die Auftragnehmer sollten ein tägliches Protokoll von Projektbedingungen und Ereignissen halten, damit sie den Eigentümer von jeglicher Verzögerungspotenzial so schnell wie möglich informieren können.

Methode 2 von 4:

Bilanzierung von Hauptkräften und entschuldbaren Verzögerungen

1. Listen Sie die Arten von Ereignissen auf, die in einer "höheren Gewalt" -Klauser enthalten sind. Diese Klausel entschuldigt die Leistung, wenn ein wichtiges Ereignis auftritt, das die Umstände der Vereinbarung vollständig umwandelt, weder die Partei möglicherweise möglicherweise nicht erwartet hätte.

Die höhere Gewaltveranstaltungen enthalten in der Regel Naturkatastrophen wie Hurrikane, Erdbeben oder Tornados sowie politische Ereignisse wie Kriege, Unruhen, Regierungsbestellungen oder Handels-Embargoes. Streiks und Arbeitsmangel können auch in eine höhere Gewaltklausel fallen.
Normalerweise haben die aufgeführten Ereignisse katastrophale und unvermeidliche Konsequenzen, die unter dem Vertrag unmöglich leisten würden.
In einigen Staaten wie Virginia sind in allen Bauverträgen höhere Gewaltklausel erforderlich.
Ihre höhere Gewaltklausel könnte zum Beispiel angeben "Eine Partei haftet nicht für das Versagen oder Verzögerungen bei der Erfüllung dieser Vereinbarung für den Zeitraum, dass ein solcher Versagen oder der Verzögerung aufgrund ihrer angemessenen Kontrolle über ihre angemessene Kontrolle zurückzuführen ist, einschließlich, aber nicht beschränkt auf Handlungen von Gott, Krieg, Streiks oder Arbeitsstreitigkeiten , Embargoes, Regierungsbestellungen oder andere höhere Gewaltveranstaltung."

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2. Entscheiden Sie, was passiert, wenn eines dieser Ereignisse auftritt. In der Regel muss der Auftragnehmer den Eigentümer nicht beliebige Schäden für die Verzögerung bezahlen und möglicherweise Anspruch auf eine angemessene Zeitdehnung, um das Projekt abzuschließen.

Ohne eine höhere Gewaltklausel sind die Parteien auf der Barmherzigkeit der geltenden Rechtsvorschriften hinterlassen, die nur eine Entschuldigungsleistung selten unter engen Umständen entschuldigen.

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3. Betrachten Sie, einschließlich anderer entschuldbarer Verzögerungen. Obwohl sie nicht auf die Ebene "höherer Gewalt" steigen, möchten Sie möglicherweise die Rückstellung für Verzögerungen einschließen, die durch keinen Fehler des Auftragnehmers auftreten.

Wenn der Vertrag nichts genauer erwähnt, berücksichtigen Gerichte nur eine Verzögerung, wenn sie durch Umstände über die Kontrolle über alle Personen verursacht wurde und von den Parteien zum Zeitpunkt der Vertragsübertragung unvorhersehbar war.

Beispiele für entschuldbare Verzögerungen sind unvorhergesehene Wetterereignisse, die nicht auf das Niveau einer Katastrophe, Streiks, Designfehler oder materiellen Engpässen steigen.

Wenn die Verzögerung von etwas in der Kontrolle des Eigentümers ergibt, z. B. einen Fehler in der Konstruktions- oder Architekturpläne, kann es für den Eigentümer angemessen sein, den Auftragnehmer für alle Kosten zu kompensieren, die er als Ergebnis entstanden ist.

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4. Zur Stornierung des Vertrags ohne Strafe sorgen, wenn die Veranstaltung über einen bestimmten Zeitraum hinausgeht. Zum Beispiel kann ein Hurrikan, der nur einen kleinen Küstenbereich in der Nähe Ihres Build-Standorts beeinflusst, nur eine kurze Konstruktionsverzögerung verursachen. Ein massiver Hurrikan, der dazu führt, dass der Bereich, der seit Monaten überflutet wird, würde jedoch die Leistung unmöglich machen.

Wenn eine höhere Gewaltveranstaltung die Leistung unmöglich macht, sollte die Klausel den Parteien im Wesentlichen erlauben, vom Vertrag wegzugehen, als ob es nie passiert ist.

Methode 3 von 4:

Unentschuldige Verzögerungen bestrafen

1. Fügen Sie eine Klausel hinzu, mit der die Leistung beschleunigt werden kann, um den Zeitplan trotz Verzögerungen zu erfüllen. Wenn der Fehler oder die Vernachlässigung des Auftragnehmers die Verzögerung verursacht, würde diese Klausel ermöglichen, dass der Auftragnehmer mehr Stunden erlebt, um das Projekt rechtzeitig abzuschließen.

Wenn ein Eigentümer einen Auftragnehmer zwingt, ein Projekt trotz entschuldeter Verzögerungen abzuschließen, für den der Auftragnehmer auf eine Zeitverlängerung berechtigt war, kann der Auftragnehmer möglicherweise den Eigentümer für Schäden verklagen, wenn die Beschleunigung zusätzliche Kosten verursachte. Zum Beispiel kann der Auftragnehmer möglicherweise zwei weitere Arbeiter einstellen, um die letzte Phase des Projekts in kürzeren Zeitraum abzuschließen.

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2. Sorgen Sie für liquidierte Schäden in der Veranstaltungsleistung, und Fristen werden nicht erfüllt. Da es schwierig ist, beim Ausschalten eines Vertrags, welche Schäden durch Verzögerungen während des Projekts verursacht werden könnten, zählen viele Bauaktionen eine Klausel, die für liquidierte oder voreingestellte Schäden für Verzögerungen bereitgestellt werden.

Insbesondere Schäden für Verzögerungen sind schwer zu beweisen, und aus diesem Grund wird häufig eine Klausel mit liquidierter Schäden begünstigt.

Einige Bauunternehmer glauben, dass sie nicht für Verzögerungsschäden haften, es sei denn, es gibt einen liquidierten Klausel. Sie können jedoch immer noch für tatsächliche Schäden haften, die durch eine verspätete Verzögerung verursacht wurden, die bei der Erstellung des Abkommens einigermaßen vorhersehbar war.

Wenn zum Beispiel ein Apartmentgebäude in 500 Tagen abgeschlossen sein sollte, aber er hat den Auftragnehmer 600 Tage lang angenommen, der Auftragnehmer haftet dem Baueigentümer für tatsächliche Schäden, die durch seine Verzögerung verursacht werden. Es wäre nicht vernünftig, dass er glauben, dass es 500 Tage lang nicht regnen würde.

Liquidierte Schadensklauseln sind nur durchsetzbar, wenn die tatsächlichen Schäden schwierig oder unmöglich ist, zu schätzen. Der in der Klausel dargelegte Betrag muss eine angemessene Schätzung dessen, welche tatsächlichen Schäden sein könnten, und kann nicht dazu gedacht sein, die andere Partei zur Verzögerung zu bestrafen.

Zum Beispiel kann ein Gastronomen einen Auftragnehmer einstellen, um ein neues Restaurant bis zu einem bestimmten Datum aufzubauen. Der Gastronom und der Auftragnehmer haben keine Ahnung, wie viel Geschäft das neue Restaurant danach eröffnet, so dass liquidierte Schäden für jede Verzögerung in diesem Fall angemessen sein würden.

Ein Eigentümer kann sowohl tatsächliche Schadensersatz als auch liquidierte Schäden aus einem Auftragnehmer erholen, der seine Leistung verzögert.

Liquidierte Schäden können eskaliert werden, um die steigenden Kosten einer Verzögerung, die längere Zeit dauert, widerspiegelt.

Beispielsweise könnte ein liquidated Schadensklausel sagen: "Wenn der Auftragnehmer die Arbeit innerhalb der Vertragszeit nicht abschließt, erklärt sich der Auftragnehmer ein, den Eigentümer 300 US-Dollar pro Tag zu zahlen, da liquidierte Schäden, um Verluste, Aufwendungen und Schäden abzudecken, nicht um 10.000 US-Dollar zu überschreiten."

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3. Erlauben Sie einer Partei, die Vereinbarung zu kündigen, wenn es übermäßige Verzögerungen gibt. Der Erzusetzen eines Vertrags beinhaltet die Planung aller Eventualitäten, so dass Sie in Betracht ziehen, einschließlich einer Klausel, die es dem Besitzer ermöglicht, dem Vertrag in einem Worst-Case-Szenario zu entgehen, in dem der Auftragnehmer für wiederholte und erhebliche unentschuldige Verzögerungen verantwortlich ist.

Methode 4 von 4:

Haftung für die Verzögerung vermeiden

1. Erlauben Sie dem Eigentümer, die Arbeit auszusetzen oder zu verzögern, ohne eine Entschädigung durch eine "Aussetzung der Arbeitsklausel" zu zahlen. Wenn Verzögerungen aus geschäftlichen oder anderen wirtschaftlichen Gründen erwartet werden, ermöglicht es dem Besitzer, den Besitzer den Bau vorübergehend anzuhalten.

Normalerweise sorgen für ein Arbeitsaufsetzungs-Klauseln für einige Zahlung an den Auftragnehmer während der Ausfallzeit oder einigen Anpassungen des endgültigen Vertragspreises, je nachdem, wie lange die Konstruktion festgelegt wird.
Beispielsweise könnte eine Aufhängungs-of-Work-Klausel sagen: "Der Eigentümer kann ohne Ursache den Auftragnehmer schriftlich ansetzen, die Arbeit in ganz oder teilweise für einen solchen Zeitraum auszusetzen, zu verzögern oder zu unterbrechen, da der Eigentümer bestimmen kann." Diese Klausel würde auf die Zahlung der Zahlung oder des Zeitplans infolge der Verzögerung folgen.

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2. Stellen Sie sicher, dass ein "Kein Schaden für die Verzögerung" in Ihrem Zustand durchsetzbar ist. Einige Staaten wie Kalifornien und Virginia haben Gesetze, die die Durchsetzbarkeit dieser Klauseln einschränken, und Ohio hat sie vollständig verboten.

Selbst in Bundesländern, in denen diese Klauseln nicht verboten sind, mögen Gerichte sie nicht, und geben der Partei wenig Breitengut, um sie durchzusetzen. Die Gerichte lehnt in der Regel ab, um sie durchzusetzen, wenn die Ursache für die Verzögerung unvorhersehbar war, wenn der Vertrag getroffen wurde, oder wenn die vorsätzliche Handlungen des Eigentümers die Verzögerung verursacht haben.

Gerichte werfen oft einen "Kein Schaden für die Verzögerungsklausel" aus, wenn Ihr Vertrag auch eine "Zeit ist der Wesentliche" -Steile ". Wenn ein Eigentümer einen Auftragnehmer benötigt, um ein Projekt so schnell wie möglich abzuschließen, sollte er nicht auch die Haftung der Haftung für Aufwendungen, die der Auftragnehmer aufgrund seiner eigenen Handlungen anzieht, nicht verlängert werden kann.

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3. Fügen Sie eine Anweisung ein, dass der Auftragnehmer keinen Anspruch auf zusätzliche Kosten einreichen kann, wenn Aktionen des Eigentümers das Projekt verspätet sollen. In der Regel enthält diese Anweisung eine Anforderung, dass der Auftragnehmer den Eigentümer feststellt, dass sein Fortschritt behindert wird, und mehr Zeit, um den Job abzuschließen.

Die Bauunternehmer können sich immer noch um diese Klauseln erreichen und den Eigentümer für Kosten verklagen, wenn der Eigentümer verzögert, wenn der Eigentümer durch Taten, die besonders bösartig sind oder in schlechtem Glauben sind, verursacht.

So entwerfen sie eine vertragsklausel, die sich mit der verzögerung der leistung befasst

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