So berechnen sie das steuerpflichtige einkommen auf mietobjekte

Wenn Sie Eigentum besitzen, die Sie an Mieter oder Urlaubseigentümer vermieten, die Sie an andere vermieten, wenn Sie es nicht verwenden, haben Sie möglicherweise steuerpflichtige Mieteinnahmen. Mieterträge unterliegen einer normalen Einkommensteuer. In der Regel verwenden Sie Zeitplan E, Zusatzeinkommen und Verlust, um Ihr steuerpflichtiges Einkommen auf jeder von Ihnen besitzen und vermietenden Immobilie zu berechnen.

Schritte

Teil 1 von 3:
Ermittlung des Brutto-Mieteinkommens
  1. Bildtitel Berechnen Sie das steuerpflichtige Einkommen bei Mietobjekten Schritt 1
1. Bestimmen Sie, ob Sie eine Bargeldzahl oder eine akustische Methode sein möchten. Die Bargeldbasis ist die häufigere Methode. Mit einer Cash-Basismethode berichten Sie auf Mieteinnahmen, die Sie tatsächlich während des Steuerjahres erhalten.
  • Mit einer anschließenden Methode berichten Sie auf Mieteinnahmen, die auf der Grundlage Ihres Verdiensts basieren.
  • Bildtitel Berechnen Sie das steuerpflichtige Einkommen auf Mietobjekte Schritt 2
    2. Summieren Sie alle Einkommensquellen von Ihren Mietobjekten. Dazu gehören Miete, Vorausmiete und Folgendes:
  • Gebühren, die bezahlt wurden, um einen Mietvertrag abzubrechen-
  • Dienstprogramme und andere vom Mieter gezahlte Aufwendungen-
  • Dienstleistungen oder Immobilien, die Sie zur Miete anstelle von Cash- und
  • Kaution beträgt, die Sie sich entscheiden, normalerweise bei der Kündigung des Mietvertrags zu halten. Dies beinhaltet keine Sicherheitsablagerungen, die Sie erhalten, und beabsichtigen, zum Mieter bei Kündigung des Mietvertrags zurückzukehren. Wenn Sie eine Kaution in der Miete der ersten und letzten Monate erhalten, sollten diese Beträge in Ihr Bruttoeinkommen aufgenommen werden, wenn sie für diese Monate mieten sollen.
  • Bildtitel Berechnen Sie das steuerpflichtige Einkommen auf Mietobjekte Schritt 3
    3. Geben Sie diese Summe in Zeile 3 Ihres Zeitplans E nach "Erhaltene Mieten."Sie können Mieterträge für bis zu 3 Eigenschaften auf einem einzigen Zeitplan E auflisten. Der Zeitplan bietet drei Spalten für jedes der 3 Eigenschaften. Stellen Sie sicher, dass die physischen Adressen, die Sie unter 1A übereinstimmen, mit den Mieten.
  • Angenommen, Sie besitzen Häuser zu vermieten in der 123 Main Street und 345 Mulberry Street. Sie listen das Hauptstraßenhaus neben "EIN" und das Mulberry Street House neben "B." Wenn Sie Ihr Einkommen ausfüllen, stellen Sie sicher, dass Sie die Miete setzen, die Sie für das Hauptstraßenhaus in der Säule A und der Mulberry Street House-Rent in der Spalte B erhalten.
  • Sehen Sie sich für die Zwecke des Beispiels an, dass Sie in der Mulberry Street in Mulberry Street in Mulberry-Straße 100.000 US-Dollar für das Haus erhalten haben.
  • Wenn Sie mehr als 3 Mietobjekte haben, müssen Sie ein zusätzliches Formular verwenden.
    • Teil 2 von 3:
    Aufwendungen inssiert
    1. Bildtitel Berechnung zusteuerbar auf Mietobjekte Schritt 4
    1. Sammeln und kategorisieren Sie die Kosten, die Sie auf jedem Mietobjekt entstanden haben. Sie können die Kosten für die Aufrechterhaltung, Erhaltung und Verwaltung Ihrer Mietobjekte abziehen. Die Aufwendungen in Zeitplan E werden in bestimmte Kategorien wie Werbung, Verwaltungsgebühren, Reparaturen, Lieferungen, Steuern und Dienstprogramme aufgebrochen.
    • Fügen Sie Ihre Ausgaben für jede Kategorie hinzu und legen Sie diesen Betrag in das richtige Feld ein. Stellen Sie mit dem Einkommen sicher, dass Sie die korrekten Ausgaben in der Spalte für die richtige Eigenschaft anpassen, wenn Sie mehr als eine implizierte Eigenschaft aufgelistet haben.
  • Bildtitel Berechnung zu steuerpflichtiges Einkommen auf Mietobjekte Schritt 5
    2. Berechnen Sie alle Abschreibungskosten. Während Reparaturen wie Malen oder Ersetzen eines Daches alle gleichzeitig abgezogen werden, müssen Verbesserungen wie das Hinzufügen eines Schwimmbads oder der Installation einer neuen Isolierung im Allgemeinen über mehrere Jahre abgeschrieben werden, anstatt in dem von Ihnen bezahlten Jahr abgezogen zu werden. Beachten Sie, dass die Abschreibungsaufwendungen die Kostenbasis für Ihre Mietobjekte reduzieren und alle Gewinne erhöhen, die Sie erhalten, wenn Sie das Eigentum schließlich verkaufen.
  • Im Allgemeinen müssen Sie Ihre Kosten oder sonstige Steuerbasis für die Immobilie ergreifen, um zuzuweisen, dass die Kosten für die verschiedenen in Ihrer Miete enthaltenen Eigentümerkosten kosten Finden Sie Ihre jährlichen Abschreibungen.
  • Sie können einen Teil der Kosten der Immobilie an Land zuordnen (wenn Sie ein Haus mieten, keine Wohnung). Betrachten Sie die örtliche Immobiliensteuerbewertung und sehen Sie, wie der Wert der Immobilie zwischen dem Gebäude und dem Verbesserung gegen Land zugeteilt wird. Sie erhalten keinen Abschreibungsabzug für Land.
  • Wenn der Immobiliensteuer-Assessor beispielsweise 20% des Werts der Immobilie auf Land zugewiesen hat, würden Sie 40 US-Dollar an Land (20% x $ 200.000) zuweisen, was nicht abgeschrieben ist. Dann können Sie dem Gebäude 160.000 US-Dollar (200.000 USD - $ 40.000) zuordnen, was über 27 abgeschrieben würde.5 Jahre (was ist die typische Länge für Wohnimmobilien).
  • Eigentum wie Zäune oder Möbel werden typischerweise mit der abnehmenden Gleichgewichtsmethode abgeschrieben. Die IRS zeigt an, dass Sie Möbel mit 200% sinkendem Restbetrag abwerten sollten. Um Ihre jährlichen Abschreibungen zu finden, beachten Sie die von der IRS veröffentlichten rückläufigen Balance-Tabellen.
  • Bildtitel Berechnung steuerpflichtiges Einkommen auf Mietobjekte Schritt 6
    3. Fügen Sie in jeder Kategorie alle Ihre Kosten hinzu, einschließlich Abschreibungen, und geben Sie die Summe in der Zeile 20 Ihres Zeitplans E ein. Nehmen Sie zum Beispiel an, Sie haben auf Kosten von 50.000 US-Dollar für Ihr Hauptstraßenhaus. Sie würden diesen Betrag in der Zeile 20 in der Spalte A eingeben. Wenn Sie $ 80.000 in Aufwendungen für Ihr Mulberry Street House hätten, würde dieser Betrag in der Linie 20 in der Spalte B gehen.
    • Teil 3 von 3:
    Steuerpflichtiges Einkommen finden
    1. Bildtitel Berechnung zu steuerpflichtiges Einkommen auf Mietobjekte Schritt 7
    1. Subtrahieren Sie Ihre Gesamtkosten auf Zeile 20 von Ihrem Gesamteinkommen auf Zeile 3 und geben Sie das Ergebnis auf Zeile 21 ein. Im Allgemeinen ist dieser Betrag Ihr steuerpflichtiges Einkommen von Ihrem Mietobjekt. Wenn der Betrag negativ ist, haben Sie einen Verlust Ihres Mietobjekts. Sie müssen andere Formulare konsultieren, um festzustellen, ob Ihre Verluste abzugsfähig sind.
  • Bildtitel Berechnung steuerpflichtiges Einkommen auf Mietobjekte Schritt 8
    2. Geben Sie einen beliebigen positiven Betrag von LINE 21 online ein. Wenn Sie Verluste haben, sollten sie nicht in diese Zeile aufgenommen werden. Da Sie beispielsweise 100.000 US-Dollar für Ihr Hauptstraßenhaus erhalten haben, aber nur 50.000 US-Dollar in Aufwendungen entstanden sind, beträgt Ihr Einkommen auf dem Hauptstraßenhaus 50.000 US-Dollar. Da Ihr Einkommen und Ihre Ausgaben für das Mulberry Street-Haus genau gleich sind, haben Sie keine Mieteinnahmen für dieses Eigentum.
  • Bildtitel Berechnen Sie das steuerpflichtige Einkommen auf Mietobjekte Schritt 9
    3. Geben Sie in Zeile 25 Verluste ein. Dies beinhaltet alle abzugsfähigen Vermietungsmietverluste, die Sie nach der Berechnung der passiven Aktivitätsverluste mit der Form 8582 in der Linie 22 eingetragen haben. Passive Aktivitätsverluste sind kompliziert, aber im Allgemeinen können Sie in der Regel bis zu 25.000 US-Dollar pro Jahr in Verlusten an Mietobjekten abziehen, wenn Sie ein bereinigtes Bruttoeinkommen von weniger als 100.000 US-Dollar haben.
  • Bildtitel Berechnen Sie steuerpflichtiges Einkommen auf Mietobjekte Schritt 10
    4. Fügen Sie Zeilen 24 und 25 hinzu und geben Sie das Ergebnis auf Zeile 26 ein. Dieser Betrag ist Ihr gesamtes steuerpflichtiges Mietertrag und sollte auf Ihrem 1040 enthalten sein.
  • Um das Beispiel zu beenden, würden Ihr gesamtes steuerpflichtiges Mieteinkommen für Ihre beiden Häuser auf der Main Street und der Mulberry Street 50.000 US-Dollar betragen.

    • Tipps

    Wenn Sie erhebliche Dienstleistungen wie Reinigungsdienste für die Bequemlichkeit der Mieter anbieten, sollten Sie den Zeitplan C, ein Gewinn oder Verlust aus dem Geschäft verwenden, um das Mieteinnahmen zu melden, anstatt E. Zeitplan E wird verwendet, wenn Sie nur grundlegende Dienstleistungen wie Dienstprogramme oder Mülleimer ergeben.
  • Wenn Sie sich als Immobilienprofi qualifizieren, können Sie möglicherweise mehr Ihrer Mietverluste abziehen. Weitere Informationen zu einem Steuerberater sprechen.
  • Wenn Sie ein Gewerbeimmobilien besitzen und den Leerzeichen für ein Geschäft, das Sie besitzen und ausführen, vermieten, können spezielle Regeln anwenden, mit denen Sie Verluste mit der Immobilie eingehen können. Um diese Steuerplanungsmöglichkeiten zu verstehen und zu nutzen, sprechen Sie mit einem Steuerberater sprechen.

    • Warnungen

    Alle Zahlungen, die Sie nach einem Mieter-Übungen erhalten, werden eine Kaufoption als Erlös aus einem Verkauf eher als Mieteinnahmen behandelt.
  • Wenn Sie mehr als 14 Tage in einem Jahr ein Ferienhaus verwenden, oder mehr als 10 Prozent der Tage, an denen Sie ihn zu einem fairen Marktpreis an andere mieten - je nachdem, was größer ist - es ist nicht als Mietobjekt für Steuer eingestuft Zwecke.
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